Vài nhận định về dự án căn hộ Sai Gon Mia của CĐT Hưng Thịnh

16:31 |
Dự án căn hộ cao cấp Sai gon Mia tọa lạc tại khu dân cư Trung Sơn - một trong những dự án khu dân cư kiểu mẫu với mật độ xây dựng thấp và luôn có không khí trong lành bởi hệ thống mảng xanh và được bao bọc bởi 2 con song lớn là song Ông Lớn và song Bến Nghé tạo nên một không gian thơ mộng.

Khu đô thị Trung Sơn nổi lên khi thong tin cầu Nguyễn Văn Cừ chuẩn bị được xây dựng, giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển đến trung tâm Q1 thông qua đường Dương Bá Trạc của Q8. Khu dân cư Trung Sơn thuộc địa bàn của huyện Bình Chánh chứ không phải là Q7 hay Q8 như mọi người vẫn lầm tưởng.

Tiền thân của căn hộ Sai Gon Mia chính là căn hộ Thảo Loan và đã được công ty Hưng Thịnh mua lại và phát triển theo tiêu chuẩn căn hộ cao cấp.

Thông tin cơ bản dự án Sai Gon Mia mà khách hàng cần biết:

 Vị trí: Đường 9A, Khu dân cư Trung Sơn, TP. HCM 
   Diện tích khu đất: 15,126m2 
   Mật độ xây dựng khối đế: 46,46% 
   Mật độ xây dựng khối tháp: 33,70% 
   Tổng số căn hộ: 872 căn 
   Diện tích căn hộ: 49,83m2 – 83,05m 2 
   Số block: 03 block 
   Số tầng: 27 tầng nổi, 02 tầng hầm 
   Trung tâm thương mại: 04 tầng 
   Loại hình: Căn hộ, căn trệt thương mại, office-tel, TTTM



Nhìn vào thong tin dự án căn hộ Sai Gon Mia khách hang dễ dàng nhận ra được mật độ xây dựng chỉ 33,7%, còn lại sẽ là diện tích dành cho các tiện ích như: công viên, cây xanh, đường giao thong chiếm tới 66,3%. Điều này nhấn mạnh rằng khi sinh sống tại Sai Gon Mia, khách hang sẽ tận hưởng được một không gian sống thoáng đãng, kết hợp với các mảng xanh thiên nhiên đem đến một cuộc sống thư thái và thoải mái cho các cư dân sinh sống tại Sai Gon Mia sau này.

Điều thứ 2 có thể nhận ra rằng du an Sai Gon Mia là một dự án dễ mua, dễ bán, thích hợp đầu tư  đó chính là diện tích. Diện tích căn hộ Sai Gon Mia chỉ từ 49,83m2 – 83,05m2 rất phù hợp với nhu cầu của thị trường nhà ở, điều mà các chủ đầu tư trước đây chưa làm được. Công ty Hưng Thịnh đã đi đúng xu hướng của thị trường khi chia nhỏ diện tích của căn hộ giúp khách hang dễ dàng lựa chọn được cho mình một diện tích phù hợp để đầu tư.
Điểm thú vị nữa của du an can ho cao cap Sai Gon Mia chính là mô hình Office-tel. Office-tel căn hộ Sai Gon Mia đáp ứng được nhu cầu vừa ở vừa làm việc của rất nhiều khách hang. Khu Trung Sơn tập trung rất nhiều ngân hang lớn cũng như trụ sở của rất nhiều công ty với đa dạng loại hình kinh doanh. Khi mặt bằng thuê tăng giá như hiện nay, mô hình Office-tel chính là lời giải của các doanh nghiệp nhỏ hoặc một số người mới khởi nghiệp, bởi họ có thể vừa làm văn phòng và vừa để ở mà tiện ích vẫn rất đầy đủ.

Hưng Thịnh tổ chức lễ công bố dự án và khai trương nhà mẫu căn hộ Sai Gon Mia
Ngày 8/5 tới đây, Chủ đầu tư dự án Sai Gon Mia là công ty BĐS Hưng Thịnh sẽ tổ chức buổi lễ công bố dự án và khai trương nhà mẫu căn hộ Sai Gon Mia tại ngay dự án. Và trong buổi lễ công bố này, Chủ đầu tư Hưng Thịnh sẽ tung ra chương trình “ chiết khấu khủng “ chưa từng có. Tổng chiết khấu có thể lên đến 19% tương đương với 250 triệu đồng. Thêm vào đó còn có chương trình bốc thăm may mắn với các phần quà hấp dẫn như: Sam Sung Galaxy S7 Egde, Iphone S6s Plus, Macbook Pro.
Chương trình chiết khấu chỉ áp dụng duy nhất vào ngày 8/5, sau ngày này chương trình “ chiết khấu khủng “ sẽ kết thúc. Đây là cơ hội không thể bỏ qua đối với các nhà đầu tư cũng như các khách hang có nhu cầu mua ở tại khu dự án Sai Gon Mia Trung Sơn do Hưng Thịnh phát triển.


Để nhận được thư mời tham gia sự kiện quan trọng này và cũng nhận được những sự tư vấn nhiệt tình nhất, khách hang có thể lien hệ với phòng kinh doanh của Chủ đầu tư Hưng Thịnh qua số hotline: 0911.400.718

Đây là lý do tại sao xu hướng nhà ở trong tương lai là căn hộ chung cư nhé.

10:41 |
Trước đây tôi thực sự rất ghét ở chung cư, nhưng chỉ sau khoảng 1 chuyển về căn hộ chung cư mới tôi đang ở, suy nghĩ của tôi đã thay đổi hoàn toàn đó.
 cach-hoa-giai-phong-thuy-nha-doi-nhau-2

Trước đây khi còn sống trong căn nhà cấp 4 ở mặt đất trong một khu phố gần trung tâm thành phố, tôi thấy vô cùng bất tiện, rất nhiều điều khiến cho chất lượng cuộc sống của gia đình tôi bị giảm đi rất nhiều. Gia đình tôi quyết định chuyển vào một căn hộ chung cư tầm trung ở quận 2, gồm 3 phòng ngủ, đủ cho ba mẹ tôi và chồng con sinh hoạt cùng nhau.

Tôi biết nhà chung cư và nhà mặt đất đều có cái hay, cái dở riêng nhưng tôi xin trình bày những lý do nên sống ở nhà chung cư thay vì nhà mặt đất.

Đường đi thông thoáng

Khi còn ở nhà mặt đất, di chuyển bằng xe máy rất khó khăn vì mặc dù hẻm nhỏ, người dân lại bày bán rất nhiều hàng hóa, lấn chiếm không gian. Mỗi khi cùng gia đình ra ngoài, chúng tôi phải đi bộ một quãng xa để đón taxi. Từ khi về ở chung cư, chúng tôi chỉ cần xuống sảnh là có thể bắt được xe ngay.

Mua sắm tiện lợi

Tuy ở gần trung tâm, nhưng việc đi chợ hay siêu thị lại vô cùng khó khăn vì ở xa, mua ở những người đẩy xe lại không yên tâm. Nhưng khi chuyển về chung cư thì mọi thứ đều có sẵn ở đấy, sát bên là siêu thị, dưới đất là các cửa hàng tiện lời, muốn mua gì cũng có.

Hàng xóm có dân trí cao

Hàng xóm ở nhà cũ thì dân trí không cao, nói chuyện lúc nào cũng lớn tiếng, ca hát đến tận đêm dù là nhà có đám tang. Đặc biệt rất chịu khó tám chuyện, chuyện trên trời dưới đất gì cũng nói được, nói không thành có.

Cư dân ở chung cư thì rất hiểu chuyện, luôn hỏi han, quan tâm không khác gì họ hàng nhưng vẫn luôn tôn trọng cuộc sống riêng tư của nhau.

Sạch sẽ

Rác thì vứt bừa bãi, có khi còn vứt sang sân người khác. Sáng nào mẹ tôi cũng phải ra quét lại cho gọn. Xe thì dựng khắp nơi, chắn cả lối đi, ý kiến với họ thì lại bảo rằng đất nhà họ chứ có phải đất nhà tôi đâu mà lên tiếng. 

Từ khi về chung cư, đi đến cuối hành lang là sẽ có ống dẫn rác xuống hầm, hành lang ngày nào cũng có người quét dọn sạch sẽ. Xe máy thì để dưới tần hầm, rộng rãi thoáng mát. 

Có không gian sinh hoạt chung

Chồng tôi rất muốn đi tập thể dục nhưng khổ nói lại không có không gian để tập luyện, không có trung tâm thể dục ở gần, nếu đi bộ trong hẻm cũng bất tiện vì không khí không trong lành. Nhà trong hẻm, con tôi hoàn toàn không có không gian để chơi. Đi học về, cháu chỉ có thể ở trong nhà. Cuối tuần, chúng tôi mới có thời gian chở cháu đi bơi, đi công viên.

Khi về chung cư, cứ đi ra ngoài là thấy không gian cây xanh và sân chơi công cộng cho trẻ con rất đẹp và sạch sẽ. Hồ bơi trong chung cư luôn được vệ sinh hàng ngày. Phòng tập thể dục ngay tại tầng trệt.

Phù hợp với gia đình đông người, đặc biệt là người lớn tuổi
Cha mẹ tôi già yếu, để các cụ leo cầu thang chật hẹp lên gác lửng tôi thấy không yên tâm. Ba mẹ tôi lại thích ở nhà mặt đất hơn.

Sau 1 năm chuyển về sống ở chung cư, cha mẹ tôi đều phải công nhận là sức khỏe được cải thiện hẳn, còn quen biết thêm được nhiều người cùng tuổi trong chung cư, thỉnh thoảng các cụ còn rủ nhau đi tập dưỡng sinh dưới sân.

An toàn

Chắc chắn mỗi lần đi đâu khỏi nhà, mọi người đều chút lo lắng không biết nhà mình có bị trộm đột nhập hay không, có cháy nổ gì hay không. Nhưng khi ở chung cư thì mọi người phải thở phào nhẹ nhỏm khi không phải nghĩ đến chuyện đó nữa, chung cư lúc nào cũng có bảo vệ trực bàn, ai ra vào đều hỏi đi đâu, camera thì tầng nào cũng có, thậm chí kể cả chuông báo cháy, thang thoát hiểm cũng đều được trang bị.

Bù lại, mỗi tháng, chúng tôi phải trả thêm phí quản lý chung cư, giữ xe, thu gom rác khoảng một triệu đồng. Giá điện nước thì cũng ngang bằng với nhà mặt đất.

Đương nhiên, tôi cũng không nghĩ sẽ ở nơi đây cả đời. Rồi đến một lúc nào đó, chung cư sẽ xuống cấp, chúng tôi sẽ bán nó và chắc chắn giá của nó sẽ không bằng đất ở ngay trung tâm.

Tuy nhiên tôi nghĩ, nếu có trình độ, có thu nhập ổn định thì trước mắt lựa chọn chung cư trung cấp để nâng cấp cuộc sống là hoàn toàn hợp lý.
Theo WebTretho

"Khôn ngoan" thời BĐS bất động

14:18 |
Thị trường BĐS vẫn ế ẩm khiến cả chủ đầu tư và khách hàng cần có những lựa chọn khôn ngoan để có thể "sống khỏe" chờ khi thị trường phục hồi.

Theo các chuyên gia của CBRE, thị trường Hà Nội hiện vẫn tiếp tục xu thế giảm giá. Bởi vậy, cả người bán và người mua nên hết sức cẩn trọng trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi.

Doanh nghiệp cần tạo niềm tin bằng chất lượng
Bất động sản đóng băng, sản phẩm tồn kho tăng vọt cũng là lúc khách hàng thực sự lên ngôi thượng đế, các doanh nghiệp BĐS dùng đủ chiêu để giành giật khách hàng. Những chiêu khuyến mãi khủng như mua nhà tặng ô tô, mua nhà “biếu” thêm sàn thương mại, hỗ trợ lãi suất 100% khi mua căn hộ…được các chủ đầu tư tung ra ồ ạt trong 6 tháng đầu năm 2012.

Theo CBRE, đối với các chủ đầu tư, vấn đề thường được đặt ra là nên cạnh tranh bằng chất lượng hay bằng giá, và điều này thường định vị đẳng cấp và thương hiệu của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, cạnh tranh bằng chất lượng nên được ưu tiên.

Cạnh tranh bằng giá sẽ khiến người mua chờ đợi giá tiếp tục giảm hoặc chờ những hình thức khuyến mại hấp dẫn hơn khi các chủ đầu tư tìm cách vượt lên trên cuộc đua bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi lớn hơn nữa. Thay vào đó, chủ đầu tư nên tập trung định vị chỗ đứng của mình bằng những nét độc đáo riêng của dự án. 

Còn nhớ đầu tháng 4, Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai - Đoàn Nguyên Đức đã gây sốc khi tuyên bố Hoàng Anh Gia Lai sắp chào bán dự án căn hộ tại quận 7 (TP HCM) vào tháng 6 với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí. Sau tuyên bố phá giá căn hộ của Bầu Đức, cả thị trường trong Nam lẫn ngoài Bắc đều “nín thở” chờ đợi. Giao dịch trên thị trường “trùng xuống” chờ quả bom của HQGL phát nổ.

Tuy nhiên, việc khuyến mãi, giảm giá, triết khấu trong thời điểm hiện tại cũng đang là con dao hai lưỡi. Chiến lược này một mặt thể hiện nỗ lực vượt bậc của chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại có thể đưa ra thông điệp rằng công ty đang thiếu tiền mặt trầm trọng. Người mua ở những dự án này sẽ được hưởng lợi từ những khoản giảm giá lớn, nhưng phải chịu rủi ro tiềm ẩn về chất lượng hoặc bàn giao chậm nếu dự án không thu hút đủ vốn từ việc bán hàng.

Theo quan sát của CBRE, nhiều chủ đầu tư, thường là những chủ đầu tư với tầm nhìn dài hạn, không vội vàng tham gia vào cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt này, mà vẫn âm thầm giữ tiến độ xây dựng tốt trong khi chờ đợi thị trường đổi chiều, đồng thời cân nhắc giải pháp tốt nhất. Phản ứng của họ có thể chậm, nhưng thường được cân nhắc kỹ càng. 

Khách hàng nên thận trọng


Giá cả có vẻ là mối bận tâm duy nhất đối với người mua nhà hiện nay. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, giá cả có thể đánh lừa người mua. Sau khi xem xét tất cả các yếu tố liên quan, mức giá thấp có thể trở thành đắt đỏ. Ví dụ, căn hộ có thể được bàn giao thô hoặc được trang bị các trang thiết bị không rõ thương hiệu. 

Vì vậy, theo đánh giá của CBRE việc mua các căn hộ “chưa hoàn thiện” cũng giống như việc đầu tư vào tương lai. Nếu sản phẩm được bàn giao có chất lượng thấp hơn so với kỳ vọng, người mua đang phải trả quá đắt cho sản phẩm đó. Một người mua thông minh phải nghiên cứu danh tiếng của chủ đầu tư cũng như các dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện trong quá khứ, vì một chủ đầu tư có uy tín sẽ có nhiều thứ để mất hơn khi đánh mất lòng tin của khách hàng.

Bên cạnh đó, khách hàng nên lấy tiến độ xây dựng tốt và thiết bị hoàn thiện có thương hiệu rõ ràng cũng là các cơ sở để đánh giá chất lượng sản phẩm tương lai. Không quá khó để nhận ra rằng nếu một chủ đầu tư thực sự có trách nhiệm và muốn đưa ra thị trường những sản phẩm tốt, họ luôn chuẩn bị sẵn sàng cho mọi tình huống có thể xảy ra, và sẽ không từ bỏ các cam kết của mình khi con đường gặp trở ngại.

Theo Trí Thức Trẻ

Tướng Savills bàn cách 'giải cứu' bất động sản

14:16 |
Làm thế nào để "cứu" thị trường bất động sản? Câu trả lời chỉ có được khi chúng ta xác định rõ đâu là gốc rễ và hướng tiếp cận của vấn đề. Dưới đây là góc nhìn của ông Trần Như Trung, PGÐ Savills Hà Nội. 

Từ nguyên lý "Tam giác đất đai"


Nguyên lý "Tam giác đất đai" được đề cập tại đây là một trong những cách tiếp cận xuất phát từ mối quan hệ mật thiết giữa ba yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai; Chất lượng quy hoạch sử dụng đất; Giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Chúng liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trình vận hành nhất định. Nguyên lý này có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định thuộc về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ càng hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng. Cũng vì giá trị kinh tế tăng nên việc bảo về quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Cứ vậy, quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác lại tiếp tục một chu trình mới. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tiêu cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém, dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Ðến bất cập thực tế

Để vận hành được trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản, bởi "bộ máy" ba yếu tố này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch, bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch. Theo như quy trình hiện nay, việc quy hoạch thuộc phạm vi quản lý của nhà nước, theo đó, sau đó được quy hoạch bởi nhà nước, dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, qua các trao đổi liên tục, cuối cùng mới đến đúng người phát triển dự án cuối cùng. Chính vì thế, người chủ ban đầu (người dân sống trên khu dự án) và người chủ cuối cùng (nhà phát triển dự án) có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án. 

Thêm nữa, về chi phí xây dựng quy hoạch, trong trường hợp các bản quy hoạch được xây dựng theo đơn giá nhà nước, những chi phí xây dựng thường không hẳn theo thị trường thực tế. Trong một đơn giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, trong khi theo chi phí thực tế thị trường (đơn giá các công ty tư vấn BĐS) cần khoảng 70.000 - 150.000 đồng/m2 chỉ riêng cho việc xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất. Tất nhiên, đơn giá do các công ty bất động sản không phải là mốc chuẩn nhưng điều này nói lên rằng chi phí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều lần so với đơn giá được đưa ra ban đầu. Một trong những vấn đề liên quan đến việc quy hoạch mà các doanh nghiệp phải đối mặt nữa, đó chính là việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp nên hầu hết các bản quy hoạch này khi đến tay người chủ cụ thể, người phát triển cuối, thì người chủ này phải giải quyết câu hỏi là điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thị trường hoặc chờ đợi cho đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch đã đặt ra. Đa phần các quy hoạch này đều phải điều chỉnh. Nếu bỏ qua những vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, thì hiển nhiên là không phải lúc nào chủ đầu tư cũng có thể điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ chỉ tiêu dân số cho một dự án. Trong điều kiện thị trường điều chỉnh, giá giảm, sức mua giảm thì để có lợi nhuận với cùng diện tích xây dựng thì phải tăng số dân và giảm diện tích trung bình mỗi căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được tính toán liên quan đến diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng… những nội dung không dễ gì giải quyết trong phạm vi của một dự án.

Tương tự cho câu hỏi về cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án bất động sản. Gần đây có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, nhưng nếu giả sử chuyển đổi xong và thị trường văn phòng lại sốt nóng trở lại thì sẽ như thế nào? 

Nếu không điều chỉnh, tính khả thi dự án thấp, thì dự án không thể triển khai. Nhiều quy hoạch treo có nguồn gốc từ vấn đề này. 

Ngoài những vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý tam giác đất đai có sức ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất. Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thì chắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi của nó như đã phân tích khi lập quy hoạch. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa. Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt của chúng ta sẽ thấp, từ đó không cho phép chúng ta phát triển được cơ sở hạ tầng cho phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội khác.

Ở khía cạnh thị trường, khi việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng, và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng.

Một vấn đề nữa đó là cơ chế hai giá. Rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và chủ đầu tư nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu chúng ta tiếp tục tách biệt quyền lợi của của người sở quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và người phát triển dự án cuối cùng. 

Và lời giải


Chúng ta không thể giải quyết được vấn đề nêu trên một cách triệt để nếu không tôn trọng mối quan hệt mật thiết của ba yếu tố nêu trên, điều mà chỉ có thể đề cập trong một chính sách đất đai. Khi chúng ta có chính sách đất đai đúng đắn phản ánh mối quan hệ này thì việc soạn thảo và chuẩn bị các văn bản pháp luật mới nhất quán. Việc lúng túng trong chỉnh sửa luật đất đai hiện hành chỉ phản ánh rằng, chúng ta chưa có một chính sách đất đai cụ thể cho giai đoạn phát triển đất nước trong giai đoạn tiếp theo, hay cụ thể hơn cho lĩnh vực bất động sản. Chính vì thế, để thị trường bất động sản thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước, chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa ba yếu tố nêu trên.

Theo DĐDN

Thị trường nhà ở suy thoái: Đâu là đáy?

14:14 |
Giá nhà ở tại Tp.HCM có vẻ đang chững lại, trong khi giá nhà ở tại Hà Nội vẫn chứng kiến xu hướng giảm mạnh.

Sự suy thoái của thị trường căn hộ tại Hà Nội được ghi nhận vào khoảng những tháng đầu năm 2011. Tuy nhiên, mức giảm còn thấp xung quanh chỉ 1-2%.

Vào những quý tiếp theo của năm 2011, giá căn hộ Hà Nội bắt đầu cho thấy mức giảm mạnh liên tục, trung bình mỗi quý giảm 5-6% so với quý trước. Xu hướng giảm giá này được tiếp sức bởi các dấu hiệu của sự suy giảm kinh tế, biểu hiện ở lạm phát tăng vọt khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng vọt từ mức trung bình khoảng 16% vào năm 2010 lên 23-25% vào năm 2011. Lúc này Chính phủ bắt đầu thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng và chặt chẽ khiến bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái rõ nét. 

Cho đến thời điểm hiện nay, giá căn hộ tại Hà Nội không ngừng suy giảm, tốc độ giảm còn mạnh hơn so với Tp.HCM, có vẻ rất tương đồng với thị trường căn hộ Tp.HCM cách đây khoảng 2 năm. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này nhận định, thị trường căn hộ Tp.HCM đi trước Hà Nội khoảng 2 năm, và bây giờ là thời điểm của Hà Nội vào chu kỳ giảm mạnh nhất, sau đó sẽ giảm nhẹ và chững lại như Tp.HCM hiện nay. 

Theo ghi nhận của CBRE trong quý 2, giá căn hộ Hà Nội trung bình giảm 4,2% so với quý trước đó và giảm tới 11,3% so với năm ngoái.

Giá chào bán thứ cấp ghi nhận mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá bắt đầu giảm từ quý 2/2011. So với đợt khủng hoảng nhà đất năm 2008, tình trạng của thị trường năm 2011-2012 còn trầm trọng hơn cả về thời gian và mức độ.

Còn tại Tp.HCM, theo ghi nhận từ CBRE, giá căn hộ dường như đã chững lại, nhưng vẫn cho thấy mức độ giảm giá ở các phân khúc chỉ vào khoảng 1% so với quý trước, và trung bình khoảng 5% so với năm trước. Điều này cho thấy giá căn hộ đang đi ngang. Các chủ đầu tư đang ra sức áp dụng ưu đãi để gia tăng khách hàng, bằng hình thức phổ biến nhất là hỗ trợ tài chính cho khách mua như kéo dài thời gian thanh toán, thanh toán trước 30% số tiền còn lại có thể thanh toán sau 6-24 tháng, trả 50% là có thể nhận nhà,…

Quay lại câu chuyện giảm giá căn hộ tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư hiện nay thướng áp dụng những chiêu thức cũng gần như tương tự tại Tp.HCM cách đây 1 năm, đó là hỗ trợ lãi suất khách mua, không chiết khấu trực tiếp vào giá bán mà tặng gói nội thất hoặc thêm lựa chọn bàn giao thô nhằm kéo giá giảm xuống khoảng 30%.

Câu hỏi đặt ra lúc này đó là liệu thị trường nhà ở đã chạm đáy hay chưa? Đó cũng là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư, khách mua hiện nay. 

Theo quan điểm của CBRE, trong suy thoái, giá căn hộ tại HN giảm hơn nhiều so với Tp.HCM, do giá ở Tp.HCM thấp hơn nhiều so với HN và ít khả năng giảm mạnh. Thêm vào đó, giá căn hộ tại Tp.HCM đang chững lại, còn HN thì vẫn ghi nhận xu hướng giảm mạnh, cho thấy thị trường Tp.HCM đang dần chạm đáy gần hơn. Bởi vì, quý 2/2012 cho thấy đã xuất hiện một số dấu hiệu tích cực cho thấy sự phục hồi của thị trường.

 Theo VnMedia

Bất động sản: Vì sao "mỡ treo" "mèo" chưa ngó?

13:56 |
Mức lãi suất cho vay mua nhà trên thị trường đã giảm từ 14 xuống 9%/năm trong 3 tháng gần đây. Liệu điều này có giúp thị trường bất động sản ấm lại?

Số liệu được CBRE ghi nhận trong quý 2/2012 tại thị trường Hà Nội - vốn nổi tiếng về giá nhà đất cao hơn hẳn so với thị trường TP.HCM: tổng số 1.730 căn hộ mới chào bán đều có giá sơ cấp trung bình khoảng 1.100 USD/m2 (tương đương 23 triệu đồng). Giám đốc điều hành CBRE Hà Nội, ông Richard Leach nói tại buổi họp báo tổng kết quý 2 là lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 14%/năm xuống còn 9%/năm chỉ trong 3 tháng đã mang lại hy vọng về sự khởi sắc của thị trường nhà ở Hà Nội. Rõ ràng, so với mức lãi suất lên đến đỉnh vào giữa năm 2011 là 23%/năm; lãi suất trên thị trường hiện nay đã giảm đáng kể. 

Tiệm cận với giá trị thực


Rất hiếm nơi nào như tại Hà Nội giá nhà đất và lãi suất ngân hàng cùng bị đẩy lên cao một cách thái quá như vài năm trở lại đây. Khó có thể hình dung có thời điểm cách đây chưa lâu, giá bán một căn hộ tập thể được xây cách đây ngót 50 năm, thuộc diện có khả năng bị giải tỏa ở Kim Liên hay Thành Công, lại lên đến hơn 2 tỷ đồng. (Phân khúc này thậm chí vẫn chưa chịu áp lực giảm giá như phân khúc căn hộ chung cư mới, chủ yếu do thị hiếu mua nhà của người Hà Nội - chấp nhận mua nhà giá cao hơn giá trị thực, để được sử dụng các giá trị cộng thêm của địa điểm căn nhà đó (chợ búa, trường học, bệnh viện…). 

Có thể nói, giờ đây, "nhờ" cuộc khủng hoảng địa ốc, người Hà Nội bắt đầu chạm một tay vào giá (gần như) thực của thị trường căn hộ. Nói "một tay", là bởi phần còn lại phụ thuộc vào lãi suất - đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ liều thuốc giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước. Giá bán căn hộ chung cư mới trên thị trường Hà Nội đang dao động trong khoảng từ 23 triệu đồng/m2 đến dưới 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các yếu tố mang tính đầu cơ, như phần chênh lệch giá bị các đối tượng trung gian "làm giá" đã ít hơn hẳn. Giữa năm ngoái, khi đi tìm mua một căn hộ để ở, người viết đã phát hiện giá bán ra thị trường tại một dự án mới xây ở phía Tây Hà Nội, sau khi qua tay nhiều đối tượng trung gian, bị đội lên khoảng 8 triệu đồng/m2. Nghịch lý là ở thời điểm đó, khá nhiều người vẫn chấp nhận các khoản tiền chênh lệch để mua được một suất căn hộ. Theo tính toán của họ, cơn sốt còn tiếp diễn và nếu bán tiếp đi theo kiểu lướt sóng thì vẫn có lãi!

Vào thời điểm này, tình hình đã thay đổi gần như 180 độ. Ngay cả các công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Knight Franks hay thậm chí các chủ đầu tư dự án chung cư cũng phải sử dụng chiêu thức gửi e-mail và nhắn tin vào điện thoại di động của các khách hàng (được cho là tiềm năng) mời mua nhà. Nhiều dự án đua nhau mời mọc khách hàng đến tham quan căn hộ mẫu. Các mẩu quảng cáo kiểu như "Đặt cọc ngay hôm nay để được giảm giá" xuất hiện nhan nhản.

Có lẽ trong tương lai, giá nhà ở Hà Nội sẽ còn phải giảm nhiều hơn nữa, xuống mức gần hoặc ngang với giá nhà tại TP.HCM.

Ngân hàng đua khuyến mại lãi suất mua nhà


Không những hạ giá, áp lực phải bán nhanh dự án để cải thiện thanh khoản, trả nợ vay ngân hàng cũng buộc các nhà phát triển bất động sản chú trọng nhiều hơn đến chất lượng công trình và hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Vốn, yếu tố quan trọng khác đối với người mua nhà có mức thu nhập trung bình (tức là có khả năng mua ở giá dưới 25 triệu đồng/m2 cũng đang được hỗ trợ đáng kể từ các chương trình cho vay ưu đãi của ngân hàng. Dù mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bình quân ở Hà Nội hiện vẫn đang dao động ở mức thực tế từ 15-16%/năm, ít nhất người mua cũng có nhiều hy vọng vay vốn với lãi suất phù hợp hơn nhiều so với trước.

Khảo sát của Savills Việt Nam: Trong quý 2/2012 có 10 dự án mới xuất hiện, cung cấp thêm khoảng 4.200 căn hộ cho thị trường Hà Nội. Tổng nguồn cung sơ cấp qua đó đạt gần 12.000 căn, tăng 23% so với quý 1/2012. Xét về số căn hộ bán được trong quý 2, hạng C chiếm thị phần lớn nhất với 71% tổng số căn đã được bán hết.
Ngân hàng Quốc tế (VIB) bắt đầu triển khai gói cho vay ưu đãi bất động sản từ ngày 21/6/2012. Mức lãi suất thấp nhất được ngân hàng này hạ xuống chỉ còn 9,9%/năm trong 3 tháng đầu dành cho khách hàng vay vốn mua, xây dựng và sửa chữa nhà. Tổng giá trị khoản vốn này lên tới 1.000 tỷ đồng với hạn mức cho vay tối đa bằng 90% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn vay tối đa 180 tháng. Vietcombank thì chọn cách bắt tay với Công ty Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị sinh thái Ecopark, tung ra gói lãi suất hỗ trợ đặc biệt 8%/năm từ ngày 1/7 đến 21/9 và áp dụng trong vòng 1 năm, kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Đối tượng của gói hỗ trợ là khách hàng làm thủ tục vay mua căn hộ chung cư Rừng Cọ, nhà liền kề Phố Trúc, biệt thự cộng đồng Vườn Tùng, Vườn Mai. Ngoài ra, từ ngày 22/9 đến ngày 31/12/2012, khách hàng làm thủ tục vay mua sản phẩm sẽ được áp dụng lãi suất theo công bố của Vietcombank tại thời điểm vay và được hưởng gói hỗ trợ lãi suất 4% từ Vihajico trong vòng 1 năm kể từ lần giải ngân đầu tiên. 

Một ngân hàng ngoại là ANZ Việt Nam cũng công bố chương trình cho vay mua nhà với mức lãi suất 13%/năm đối với khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, không giống với các ngân hàng khác, ANZ công bố áp dụng mức lãi suất thống nhất này trong vòng 1 năm dành cho khách hàng, thay vì đưa ra lãi suất thấp hơn nhưng chỉ kéo dài trong 3 tháng. ANZ lý giải, một khoản vay mua nhà thường có thời hạn khoảng 5 năm hay lâu hơn, người đi vay cần quan tâm đến nghĩa vụ tài chính phải trả trong một khoảng thời gian tương đối dài. Vì thế, điều họ cần nhất ở ngân hàng là sự tư vấn chính xác về các giải pháp tài chính tối ưu trong suốt kỳ hạn của khoản vay, nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn. 

Theo ông Dương Đức Hùng, Giám đốc khối Ngân hàng bán lẻ của Ngân hàng ANZ Việt Nam, trong vòng 2 tháng vừa qua, ANZ đã nhiều lần giảm lãi suất với tổng tỷ lệ giảm là 7%. Sản phẩm vay mua nhà của ANZ có đặc tính "vay lại khoản trả trước", nhờ vậy người vay có thể linh hoạt hơn trong việc kiểm soát, điều chỉnh khả năng thanh toán hàng tháng của họ mà không lo ngại về sự biến động lãi suất của thị trường.

Bất chấp những nỗ lực trên của giới ngân hàng, thị trường căn hộ gần như vẫn bất động. Có vẻ như "mỡ treo" nhưng "mèo" vẫn chưa thèm ngó. 

 Theo DĐDN

Hỗ trợ lãi suất cho vay BĐS sẽ làm thị trường “ấm lên”

08:41 |
Đã có 41 dự án của 33 chủ đầu tư đã được BIDV giải ngân trong gói tín dụng 4000 tỷ đồng, hỗ trợ khách hàng. Trong đó có Xanh Villas, Nam Đô Complex,…

Chạy đua hỗ trợ lãi suất cho khách hàng vay mua nhà


Gần đây nhiều dự án căn hộ trong trung tâm nội đô đã được các ngân hàng hỗ trợ vốn vay cho khách hàng, mỗi dự án có mức hỗ trợ khác nhau thông thường từ 5-7%, có dự án 15-16%. Đơn cử như Nam Đô Complex khách hàng được hỗ trợ 6%, Golden Land được hỗ trợ 100% lãi suất, Indochina Plaza Hanoi được hỗ trợ 100% lãi suất trong một năm,…

Theo BIDV đến nay đã có 41 dự án bất động sản của 32 chủ đầu tư nằm trong chương trình gói tín dụng 4000 tỷ đồng của BIDV, đã được tài trợ vốn.

Sáng ngày 24/7/2012, BIDV tiếp tục đẩy mạnh chương trình này bằng việc ký kết Hợp tác Hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua Biệt thự Xanh Villas với Công ty TNHH BĐS Xuân Cầu. Theo ký kết của 2 Bên, khi khách hàng mua biệt thự Xanh Villas sẽ được vay với lãi suất ưu đãi 10%/năm trong 06 tháng đầu tiên. Thời gian áp dụng từ ngày 24/7/2012 đến hết ngày 31/12/2013 hoặc đến khi BIDV cho vay hết 4.000 tỉ đồng, tùy thời điểm nào đến trước.

Ông Trần Xuân Nam: " Hiện BIDV đã giải ngân được khoản từ 300-400 tỷ đồng trong gói tín dụng 4000 tỷ hỗ trợ khách hàng cá nhân vay mua nhà. Có 42 dự án của 33 chủ đầu tư đã ký kết.Tốc độ giải ngân đang nhanh hơn, điều này cho thấy thị trường BĐS đang có dấu hiệu âm lên."

Đối với khách hàng ký Hợp đồng mua biệt thự Xanh Villas từ ngày 24/7/2012 sẽ được vay tối đa 70% tổng giá trị căn biệt thự.

Đối với khách hàng đã ký Hợp đồng mua biệt thự Xanh Villas trước thời điểm 24/7/2012, nếu có nhu cầu vay để thanh toán lần tiếp theo sẽ được vay tối đa 50% tổng giá trị căn biệt thự.

Bên cạnh nhiều dự án căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven cũng tham gia với dự án đầu tiên là Xanh Villas. Ngoài ra, Công ty Cổ phần Việt Âu Hòa Bình vừa mới công bố dự án Khu đô thị Sinh thái Việt Âu nằm tại Lương Sơn, Hòa Bình, với giá bán từ 689 triệu đồng/căn nhà phố diện tích từ 160m2 đến 190m2, và từ 980 triệu đồng/căn biệt thự diện tích từ 275m2 đến 800m2.

Mới đây, UBND huyện Lương Sơn đã công bố quy hoạch dự án dự án sinh thái Đông Trường Sơn do Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng làm chủ đầu tư có quy mô 98ha tại Tân Vinh. Với sự hợp tác này, Xanh Villas là dự án đầu tiên thực hiện hỗ trợ khách hàng lãi suất 10% đem lại các yếu tố, điều kiện tốt nhất cho khách hàng. Giai đoạn 1 Xanh Villas sẽ cung cấp ra thị trường 188 căn biệt thự, với giá dao động từ 17-20 triệu đồng. Điều này cho thấy phân khúc này cũng đang dần khởi động lại.

Lãi suất thấp sẽ kích thích thị trường ấm lên

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: "Nền kinh tế đang trong giai đoạn kích thích, nên dòng tiền chung đang được bơm ra thị trường, trong đó có bất động sản. Do đó, thị trường BĐS đang được hỗ trợ, và có tín hiệu tốt lên."

Trao đổi với báo chí bên lề Hội nghị, Ông Trần Xuân Hoàng Phó TGĐ BIDV cho biết, gói 4000 tỷ đồng hỗ trợ cho cá nhân mua nhà tại các dự án, hiện nay BIDV đã hỗ trợ cho 41 dự án của 32 chủ đầu tư với tổng số giải ngân đến nay khoảng 300-400 tỷ đồng. Xuân Cầu là chủ đầu tư thứ 33 ký kết hợp tác với BIDV, với động thái này hi vọng sẽ có thêm chủ đầu tư hợp tác với BIDV để triển khai mạnh hơn nữa gói 4000 tỷ này.

Các chủ đầu tư được hỗ trợ phải là đơn vị có tài chính lành mạnh, dự án có tiềm năng thương mại cao, có sức hút với người mua nhà.

Với tiềm lực tài chính mạnh, khi các chủ đầu tư ký kết hợp tác với BIDV cũng phải cam kết hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Hiện nay, chương trình hỗ trợ lãi suất có tác động rất tốt.

Bản thân một mình BIDV sẽ không thể “kham nổi” việc thúc đẩy toàn bộ thị trường BĐS được, bằng những hành động đầu tiên của mình đến nay thì BIDV đã tạo ra một hiệu ứng cho nhiều ngân hàng khác cùng tham gia.

Rất nhiều NHTM đưa ra các gói tín dụng của mình hỗ trợ cho người mua nhà, để giúp cho thị trường ấm lên. Minh chứng là, so với tháng đầu tiên triển khai hiện nay tốc độ giải ngân của BIDV ngày càng nhanh hơn. Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS đang ấm dần lên.

Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Trần Nam thì cho rằng, nền kinh tế Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển sang kích thích phát triển. Do đó, với chủ trương chủ Chính phủ, dòng tiền đang được bơm ra nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Với việc BIDV và Xuân Cầu ký kết hợp tác ngày hôm nay thì BIDV và Xuân Cầu đã tham gia chương trình chung của Chính phủ nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS. 

Cùng với những động thái từ việc hỗ trợ tín dụng của nhiều ngân hàng thương mại ngần đây. Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, có tín hiệu tốt lên. Bởi, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị là rất lớn, tính trung bình ở Việt Nam mỗi năm có khoảng 1 triệu dân chuyển từ nông thôn sang sinh sống ở đô thị.


Theo Trí Thức Trẻ

Thị trường BĐS: Kỳ vọng phục hồi

08:40 |
Kết quả khảo sát mới đây của Cty BĐS Savill cho thấy, nguồn cung cấp căn hộ trong quý 2 vừa qua tại TP HCM đã đạt con số 13.700 căn, tăng 11% so với quý trước do sự xuất hiện của một số dự án hạng C và các dự án mới được mở bán trong quý này khi chủ đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi do lãi suất giảm xuống.

Việc NHNN giảm mạnh mức trần lãi suất huy động xuống còn 9% vào giữa tháng 6 vừa qua khiến nhu cầu về nhà ở được các chủ đầu tư kỳ vọng sẽ tăng trong các quý 3 này.

Nhu cầu thuê văn phòng: Xu hướng tăng trong dài hạn

Thị phần nguồn cung căn hộ hạng C tăng, đạt 80% do ngày càng nhiều chủ đầu tư chú trọng đến phân khúc này khi tái cân nhắc danh mục đầu tư. Tuy nhiên, trong 1,5 năm trở lại đây, thị phần căn hộ hạng A tại thành phố sụt giảm liên tục về nguồn cung, trung bình giảm 3% mỗi quý. Việc mua bán, chuyển nhượng xoay quanh phân khúc nhà ở giá thấp. Hơn 70% của tổng căn hộ đã bán có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2; giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỉ đồng/căn. Giá chào bán căn hộ của chủ đầu tư giảm ở hầu hết các quận.

Với tín hiệu khởi sắc ngay từ giữa năm, thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM sẽ có thêm 68 tòa nhà văn phòng mới, cung ứng hơn 1,1 triệu m2 sàn từ năm 2013 trở đi. Ngay trong 6 tháng cuối năm nay, sẽ có 12 tòa nhà văn phòng cho thuê với diện tích sàn hơn 95.000 m2, chiếm khoảng 8% tổng nguồn cung tương lai đi vào hoạt động. Nhu cầu thuê văn phòng trong các tòa nhà hạng A và B tại khu vực trung tâm có xu hướng tăng trong 2013 - 2014. Do giá thuê giảm, khách thuê có xu hướng chuyển vào khu vực trung tâm. Mặc dù giá thuê văn phòng dự kiến giảm khoảng 10% trong năm 2012, song nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B tại TP HCM sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới; tổng diện tích văn phòng được thuê dự kiến sẽ tăng 12%/ năm trong 2 năm nữa. Điều này hứa hẹn thị phần văn phòng cho thuê sẽ hồi phục mạnh mẽ vào năm 2013 - 2014 với giá thuê trung bình tăng khoảng 13%.

Với phân khúc BĐS văn phòng cho thuê, theo kết quả khảo sát của Savill, quý 2 vừa qua có đến 60% tổng diện tích sàn văn phòng hạng A và B được các Cty nước ngoài và 40% diện tích được các Cty trong nước thuê. Dịch vụ tài chính và sản xuất & chế biến là 2 ngành chiếm diện tích thuê văn phòng chủ yếu. 

Ở thị phần diện tích sàn bán lẻ, cả giá thuê và công suất thuê đều giảm so với quý trước. Hầu hết trung tâm bán lẻ gặp khó khăn hơn trong việc thu hút khách thuê và người mua. Cụ thể, giá thuê sàn bán lẻ trên địa bàn đã giảm khoảng 4%, công suất cho thuê cũng giảm kéo theo nguồn cung ứng giảm khoảng 2% so với quý trước. Đến cuối quý 2, vừa qua, diện tích bán lẻ trên địa bàn đạt 683.000 m2, được cung ứng từ 94 trung tâm thương mại. Dù vậy, từ cuối năm 2012 trở đi, tại TP HCM cũng có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ mới được hoàn thành, cung ứng ra thị trường. Ngay trong nửa cuối năm nay, sẽ có thêm 100 ngàn m2 diện tích bán lẻ mới, tập trung chủ yếu tại tầng trệt các dự án căn hộ ở khu vực ngoại thành. Từ năm 2013 trở đi, 64% diện tích sàn bán lẻ mới của thành phố nằm tại các quận 1, 2 và 7.

Biệt thự: Cung tăng 20%

Dù thời điểm thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu với các dự án biệt thự cao cấp tại TP HCM vẫn khá cao. Hiện trên địa bàn có tổng cộng 47 dự án biệt thự và nhà phố với khoảng 3.170 căn. Trong quý 2, nguồn cung tăng khoảng 20% do thêm 340 căn hộ “triệu đô” của 2 dự án The Chateau và Hoja Villa chào bán giai đoạn mới. Trong quý 2 tại TP HCM cũng đã có thêm 1 khách sạn 4 sao gia nhập thị trường, nâng tổng cung đạt 11.106 phòng từ 81 khách sạn, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Quận 1 có số lượng phòng nhiều nhất, chiếm 72% tổng cung của thị trường. Dự kiến sẽ có 26 dự án gia nhập thị trường tương lai, cung ứng hơn 4.200 phòng.

Trương Ánh Dương
Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cty BĐS Savill

 Theo DĐDN

Hai thế đối nghịch trên thị trường bất động sản

08:39 |
Thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay đang mang lại nhiều cơ hội cho người mua khi họ có nhiều lựa chọn để sở hữu một căn nhà với mức giá hợp lý, thiết kế nội ngoại thất đẹp đi cùng các tiện ích sẵn có. Ngược lại, các chủ đầu tư lại phải đối mặt với ngày càng nhiều thách thức nhằm cung cấp các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng tốt, tính cạnh tranh cao.

Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.

Nhìn chung, trong hơn 6 tháng qua, điều kiện kinh tế ở Việt Nam đã cải thiện đáng kể với lạm phát giảm mạnh, lãi suất cũng hạ nhiều... Tuy vậy, thị trường nhà ở vẫn diễn biến chậm. 

Ông Stephen Wyatt, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank chỉ rõ lý do: thứ nhất, các ngân hàng duy trì việc cho vay một cách miễn cưỡng, trừ khi người mua/chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt. 

Thứ hai, hầu hết các chủ đầu tư đã bán một nửa dự án trong 2 hoặc 3 năm trước tính theo từng m2, và điều đó không còn thực tế với điều kiện thị trường hiện tại, đẩy họ vào thế kẹt giữa 2 phương án hoặc là tiếp tục bán, làm mất lòng người mua tại thời điểm ban đầu hoặc cố nắm giữ cho đến khi thị trường hồi phục. 

Thứ ba, trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao, khi cộng thêm chi phí xây dựng, nhiều dự án đến nay đã trở nên không khả thi.

“Thời điểm này, thị trường đang thuộc về người mua. Với số lượng lớn nguồn cung có sẵn, người mua có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi họ tìm được sản phẩm tốt nhất”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho rằng các yếu tố vĩ mô dần cải thiện đã khiến người mua nhà bắt đầu tìm hiểu thị trường để tìm kiếm cơ hội, thể hiện qua số lượt khách hỏi mua nhà tăng. Tuy nhiên, cho đến nay số lượng giao dịch thành công vẫn chưa tăng rõ nét. 

Để cải thiện tình hình bán hàng ảm đạm từ những quý trước và thu hút sự quan tâm của thị trường, các chủ đầu tư đang nỗ lực giảm giá bán bằng các gói giảm giá, khuyến mãi, cùng các ưu đãi cũng như khuyến khích người mua thanh toán trước tiến độ để được hưởng các mức chiết khấu tốt hơn. 

Thêm vào đó, người mua nhà có nhiều lựa chọn về điều kiện bàn giao nhà, bao gồm hoặc không bao gồm nội thất nhằm đáp ứng nhu cầu và khả năng tài chính của người mua.

Thống kê của CBRE cho biết, trên thị trường sơ cấp Hà Nội, 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2, khiến các dự án có vị trí kém thuận lợi hơn sẽ phải rất nỗ lực để thu hút khách mua.

Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn. Hiện, giá căn hộ trong bán kính 5-7 km so với trung tâm Hoàn Kiếm gần bằng mức giá trong bán kính 10 km tại thời điểm 2010. Điều này giúp người mua tiến gần vào khu vực trung tâm hơn, dù ngân sách không đổi.

Các dự án trên mức hạng trung và cao cấp tiếp tục giảm giá tới 6% - 19%. Một số dự án như Golden Land (Thanh Xuân), Indochina Plaza Hanoi (Cầu Giấy), Golden Palace (Từ Liêm)... buộc phải đa dạng hóa các lựa chọn bán hàng và khuyến mãi để thu hút khách mua tiềm năng trên thị trường. 

Còn tại thị trường thứ cấp, theo thống kê của Công ty Savills, giá chào bán cũng đã giảm mạnh ở hầu hết các quận. Trong đó, Hoàng Mai giảm nhiều nhất với 7%, trong khi các quận khác có mức giảm trung bình từ 4%-6% so với quý I/2012. Người mua hiện nay hầu hết là người sử dụng cuối cùng. 

Do vậy, những yếu tố chính có thể tác động đến quyết định mua là: giá cả hợp lý, tình trạng xây dựng (đã hoặc sắp hoàn thành) cùng thương hiệu của chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án hạng C đạt 20%, hạng B đạt khoảng 10%, hạng A đạt 2%.

Thị trường vẫn chưa mấy cải thiện khiến đa số doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ. Có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn. Chỉ tính riêng ở Tp.HCM, thị trường đang tồn đọng khoảng 20.000 căn hộ chung cư. Tình hình này làm cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố rơi vào tình trạng khó khăn, khủng hoảng dù ở các mức độ khác nhau, trong đó doanh nghiệp vay vốn càng lớn, đầu tư càng nhiều thì nguy cơ vỡ nợ, phá sản càng cao. Nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thu hẹp, cơ cấu lại danh mục bất động sản đầu tư. 

Đánh giá về thực trạng trên, ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM phân tích, tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế, tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10 - 15 năm, ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng điều kiện thị trường ảm đạm trong thời gian qua là cần thiết để thị trường tự điều chỉnh và loại dần những đơn vị tham gia thiếu kinh nghiệm, tăng tính minh bạch và hướng tới nhu cầu thực.

Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng giảm nhẹ giá bán tại các phân khúc hạng trung và bình dân, giảm mạnh tại phân khúc cao cấp. Số lượng giao dịch trong quý 3/2012 được kỳ vọng sẽ tốt hơn. Lãi suất thấp ở mức 9%/năm, trong lúc lãi suất cho vay đang giảm dần cùng với các biến động của thị trường vàng, ngoại tệ sẽ khiến cho việc gửi tiết kiệm và các lựa chọn đầu tư khác ít hấp dẫn hơn. 

“Những yếu tố này được cho là sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản trong cuối năm nay”, ông Colin Luff, Giám đốc Bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn của Công ty Knight Frank nhận định. 

Theo VnEconomy

BĐS: Kiên trì "trần tình" hay quyết định giảm giá?

08:38 |
Bằng cách này hay cách khác, thời gian tới, sẽ có một số vốn từ nhiều nguồn chảy về lĩnh vực bất động sản và các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng… Không còn những cụm từ “giải cứu” hoặc những giải pháp được đưa ra, nhưng những diễn biến và động thái liên quan dường như nói lên điều đó. 

Trong nền kinh tế luôn có một bộ phận dân cư có nguồn tiền nhàn rỗi và dùng số tiền này đầu tư vào một lĩnh vực nào đó để sinh lợi. Lãi suất huy động giảm mạnh khiến cho những ai chọn cách bỏ tiền vào ngân hàng phải “suy nghĩ lại”. Ngoại trừ việc gửi tiết kiệm, các kênh đầu tư khác lâu nay có thể kể đến bất động sản, chứng khoán, vàng và ngoại tệ.

Tỷ giá giữa tiền đồng và đôla Mỹ được bảo đảm sẽ ổn định ở mức không quá 3% từ nay đến cuối năm, nên nếu so với lãi suất tiền đồng gửi tiết kiệm 9%/năm (cũng với mức độ ổn định như vậy) thì rõ ràng không hấp dẫn bằng. 

Vàng nhiều tháng trở lại đây đã không còn những cú tăng giá ngoạn mục, nên ngoài việc là một kênh trú ẩn an toàn thì khó thể là một kênh đầu tư đem lại hiệu quả cao, đặc biệt khi các ngân hàng không còn huy động vàng nữa.

Tháng 7 này, nhiều ngân hàng lớn đã giảm hẳn lãi suất của chứng chỉ huy động vàng, có ngân hàng còn thông báo sẽ ngưng huy động. Dòng tiền lâu nay tập trung vào quý kim này rất có thể sẽ chuyển dần sang những kênh đầu tư khác. Chứng khoán cũng chưa có dấu hiệu khả quan trong ngắn hạn, cổ phiếu “giá bèo” tràn ngập thị trường, chỉ năm ngàn đồng là đã có thể mua được một cổ phiếu của một trong số hàng trăm công ty niêm yết trên sàn.

Như đã nói, từ phía chính sách, vẫn có những động thái có thể xem là ngầm tác động nâng đỡ thị trường bất động sản. Chẳng hạn, trong một cuộc họp mới đây với Ủy ban nhân dân TP.HCM, đại diện Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết cơ quan này đã hoàn thành kế hoạch cho vay 30 ngàn tỉ đồng đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn thành phố với mức lãi suất cho vay 12 - 13%/năm. Sắp tới bất động sản sẽ được xem xét hưởng một mức lãi vay thấp hơn hiện tại. 

Cụ thể, Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP.HCM sẽ phối hợp với Sở Xây dựng, Hiệp hội bất động sản TP.HCM tổ chức triển khai cho vay đối với các dự án bất động sản trọng điểm. Mức tăng trưởng tín dụng của bất động sản dự kiến sẽ được bổ sung thêm 4%, đến cuối năm 2012 sẽ chiếm khoảng 14% trong tổng dư nợ cho vay.

Với các ngân hàng thương mại, mọi chuyện cũng đang diễn ra theo chiều hướng dễ thở hơn cho các doanh nghiệp, khi bất động sản có thể là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn với mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn trước. Cơ chế áp trần lãi suất cho vay đối với bất động sản có thể đến trong tương lai gần. 

Còn hiện tại nhiều ngân hàng đã rộng cửa cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà hay căn hộ. Có ngân hàng lớn còn tạo cú sốc khi đưa mức lãi suất cho vay về… 0% trong năm đầu tiên cho khách hàng mua căn hộ tại dự án mà họ tài trợ. Thị trường bất động sản, như vậy, sẽ có cơ hội để hồi phục. 

Khó khăn vẫn chồng chất

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có 860 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích khoảng 8.600ha, quy mô 325 ngàn căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, có đến 50% số dự án chưa triển khai hoặc tạm dừng do chủ đầu tư thiếu vốn, vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi mục tiêu đầu tư... Số dự án còn lại, trong bối cảnh thị trường hiện nay, đều triển khai rất chậm so với tiến độ. Báo cáo của các công ty bất động sản có niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCM cho thấy, lượng “hàng tồn kho” chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các doanh nghiệp vào thời điểm cuối quý I-2012. 

Chưa ai dám khẳng định thị trường bất động sản đã chạm đáy, vì vậy con số ấy rất có thể còn cao hơn nữa trong tương lai. Theo nhận định, nếu sản phẩm tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gia tăng, thì giá căn hộ sẽ còn giảm nữa. Bởi đa số các doanh nghiệp trong ngành hiện đã không còn tiền mặt để hoạt động.

Để có thể thanh toán được các khoản nợ phải trả (vẫn đang gia tăng mỗi ngày do chi phí vốn vay, quản lý…), hoặc họ phải nhanh chóng thu hồi được nợ, hoặc phải tiêu thụ được lượng hàng tồn kho, hoặc phải… vay nợ mới. Mà muốn vay nợ bây giờ đâu có dễ. Chưa kể, tổng số tiền vay ngắn hạn hiện đã chiếm 28,07% vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Tuy nhiên, điều ám ảnh các doanh nghiệp bất động sản nhất bây giờ không phải là những số liệu kể trên mà là… tâm lý chờ đợi của người mua. Những phân tích, nhận định trên báo chí thời gian qua đều cho rằng giá bán căn hộ hiện vẫn cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Trong cuộc họp HĐND TP.HCM mới đây, ông Lê Mạnh Hà - Phó chủ tịch UBND thành phố cũng cho rằng để thị trường bất động sản hồi phục thì giá căn hộ phải giảm nữa. Ông Hà phát biểu: “Giá bất động sản cao là do giá đất chứ không phải do xây dựng. Giá đất của chúng ta thuộc loại cao nhất thế giới. Với trình độ phát triển kinh tế như thế này, giá đất cao thì không một nền kinh tế nào chịu nổi”. Mà “định lại” giá đất là một việc quá khó, cần phải thay đổi cả chính sách đất đai. Các doanh nghiệp bất động sản bị cho rằng cũng có phần lỗi trong đó.

Theo ông Hà, một dự án khi tiến hành đền bù phải theo giá thị trường nhưng giá thị trường lại do các tay bất động sản đưa ra, mỗi ngày một cao hơn. Chính điều đó đã gây nên tình trạng “tắc nghẽn” như hiện nay. Cũng vì giá đất đã được định ở mức cao, trong khi giá thành xây dựng không thể giảm xuống, nên các doanh nghiệp đang lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan. Một mặt không thể giãi bày với người mua là giá hiện nay đã hợp lý rồi - theo nghĩa doanh nghiệp chỉ thu được rất ít lợi nhuận - một mặt không có cách nào kéo giá đất giảm xuống để giúp giảm giá bán căn hộ xuống cho hợp lý hơn với sức mua.

Nhiều chủ dự án cho biết họ đang cố gắng chờ người mua hiểu được điều này, nhưng cũng thừa nhận rằng rất khó để xóa đi tâm lý chờ đợi giá xuống của một bộ phận không nhỏ người có khả năng mua nhà. Họ cho rằng yếu tố tâm lý đang là mấu chốt của vấn đề, có vai trò quyết định tới sự hồi phục của thị trường trong thời gian tới.

Đang là một giai đoạn rất nhạy cảm, người mua căn hộ đang dè dặt với những thông tin đa chiều - dự án căn hộ thì nhiều nhưng tiến độ xây dựng và bàn giao sản phẩm đến đâu thì còn phải bàn. Căn hộ có sẵn vào ở ngay thì giá “trên trời” do tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, không phù hợp với đại đa số đối tượng có nhu cầu thực, mua để ở.

Chính vì vậy, khó ai dự đoán được xu hướng nào sẽ thắng thế: những “trần tình” của giới chủ đầu tư khiến người mua thôi tâm lý chờ đợi giá giảm để tiến hành giao dịch, hay sự bất động của người mua khiến các chủ đầu tư phải giảm mạnh giá căn hộ.
 
DiaOcOnline.vn - Theo DNSG Cuối tuần

rel="nofollow"> DMCA.com Protection Status